Het jaar 2021 wordt gedomineerd door een aantal grote thema’s waaronder het duurzaamheidsvraagstuk. Verschillende markten hebben te maken met toenemende regelgeving rondom duurzaamheid.
Zo wordt er op het gebied van verduurzaming steeds meer verwacht, maar wat levert het investeren in een beter energielabel eigenlijk op?
Sinds 2008 is de woningbezitter verplicht om bij verkoop een energieprestatiecertificaat te overhandigen. Afgelopen januari is de methode waarop een energielabel wordt vastgelegd veranderd. Hier komt een vakbekwaam energieadviseur aan te pas, om zo beter inzicht te krijgen in de energiezuinigheid. Doordat het proces ingewikkelder wordt, nemen de kosten ook toe. De Rijksoverheid verwacht dat dit bedrag gemiddeld op €100 voor appartementen en €190 voor Eengezinswoningen uitkomt.
De Europese Unie stelt in de Europese Energie Efficiëntie Richtlijn (EER) dat het renovatietempo in de bouw omhoog moet. Voornamelijk omdat het bestaande gebouwenbestand de grootste potentiële sector voor energiebesparing vormt. Het perspectief is een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050, en voor 2030 een streeflabel van gemiddeld energielabel A voor woningen.
Huidige verdeling
Momenteel is er van 54% van de koopwoningen in Nederland een energielabel bekend in onze database. Op basis van deze ruim 4,5 miljoen koopwoningen is Nederland al op weg naar een groenere woningvoorraad. Zo noteren we sinds 2015 een flinke toename in het aantal registraties per jaar. Over tijd zien we ook het aantal A-labels toenemen tot ongeveer 36% van alle registraties in 2020. Opvallend voor 2021 is de lichtelijke toename van de registratie van het aantal G-labels. Dit aandeel was in 2020 4% van het totaal en beslaat nu al 7% halverwege dit jaar. De krapte op de woningmarkt leidt ertoe dat woningen met het slechtste energielabel ook verkocht worden. De flinke toename in het totaalaantal registraties in 2020 verklaren we door de wijzigingen in het beleid op 1 januari 2021. Doordat het proces ingewikkelder wordt, worden de kosten van de energiebepaling sinds dit jaar ook hoger. In 2020 sloeg men dus nog snel hun slag met een relatief goedkope registratie.
Ontwikkeling
Dit heeft tot gevolg dat het gemiddelde energielabel van de woningen met een bekend energielabel in Nederland op dit moment tussen een B- en C-label ligt (dichterbij C). Over de afgelopen jaren een steeds positiever beeld maar is het genoeg om het streven van een gemiddeld energielabel A in 2030 te behalen? Als we deze verdelingen afzetten ten opzichte van de bouwperiode valt op dat de nieuwe woningen vaker een label hebben. Daarnaast hebben de woningen die gebouwd zijn vanaf 2010 voor 58% een A label. Sinds het bouwjaar 1975 ontstaat er een omslag naar relatief energiezuinige woningen. Maar de woningen met een ouder bouwjaar zorgen voor een lager gemiddeld label voor alle woningen tezamen. Het aantal bekende labels stagneert echter, wat het lastig maakt om in te schatten in hoeverre het streven van 2030 behaald kan worden.
Groenste gemeente
Voorgaande onderdelen gaven een algemeen beeld van Nederland, maar hoe ziet de verdeling er op gemeentelijk niveau uit? Om de groenste gemeente te kunnen bepalen nemen we verschillende waardes mee waaronder het energielabel. Almere scoort wat dat betreft het beste. In de berekening wordt meegenomen van hoeveel woningen er per gemeente een energielabel überhaupt bekend is. Zo is er in Almere voor 60% van de woningen een energielabel bekend. Diemen scoort op dit onderdeel beter waarbij 80% van de woningen een bekend label heeft. Tot slot wordt er nog gekeken naar het percentage van de energielabels die minimaal label A heeft. Hier scoort Almere het hoogst, gevolgd door Zeewolde en Houten. De 10 groenste gemeentes (zwarte bollen) zijn geconcentreerd in het Westen en Midden van Nederland.
De slechtst scorende gemeente is de gemeente Westerwolde. Hier ligt het gemiddelde energielabel tussen D en C. Van alle woningen is er voor 48% bekend wat het energielabel is. Dit percentage is het laagst voor Dinkelland, hier is slechts 30% bekend. Van de grotere steden in Nederland scoort Maastricht relatief het slechtst. Hier ligt het gemiddelde energielabel ook tussen D en C. Van alle woningen is hier voor 64% bekend wat het energielabel is.
Wat is de waarde van een groene woning?
Nu het duidelijk is hoe de woningmarkt er momenteel voor staat, wat de verdeling is met betrekking tot de energielabels en hoe verschillende gemeentes scoren, komt de hamvraag; Wat is de waarde van een groene woning? Om deze vraag te beantwoorden hebben we gebruik gemaakt van ons Automated Valuation Model (AVM). Dit model zetten wij in om de waarde van een woning te kunnen bepalen. Dit wetenschappelijke model wordt gevoed met informatie over het te waarderen object en referentieobjecten. In deze analyse nemen wij een tussenwoning in Almere en in Maastricht, variërend tussen de 80 en 110m² gebruiksoppervlakte, met 4 kamers en 3 slaapkamers.
In deze vergelijking wordt duidelijk dat de vierkante meter prijs in zowel Almere als in Maastricht toeneemt naarmate het energielabel hoger is. Uit bovenstaand overzicht wordt duidelijk dat een rijtjeswoning in Almere met een energielabel G met 11.6% in waarde stijgt als het energielabel verbetert naar A. Uitgaande van een gemiddelde woningwaarde in 2020 betekent dit ruim €28.000 Het prijseffect van een G- naar A-label is overal het grootst in alle drie de gebieden. Ook in Amsterdam. In het centrum van Amsterdam hebben we gekeken naar appartementen met een gebruiksoppervlakte variërend tussen de 60 en 70m². Met 3 kamers en 2 slaapkamers. Amsterdam staat sowieso al bekend om haar hoge prijzen. Maar als in deze omgeving een appartement met energielabel G verbetert naar A levert dit een stijging van ruim €41.000.
Opvallend is wel dat het prijseffect afneemt rond een D label. In bovenstaand vergelijk wordt er gekeken naar de procentuele verbetering tussen de energielabels. Wanneer een woning een G label heeft in Maastricht stijgt de woningwaarde met 4.1% zodra dit label verbeterd naar F. Opvallend is de afname van waarde rond het label D. Overal geldt dat een verbetering van een D label naar een C label % de kleinste stijging in waarde noteert. Zodra een woning in een relatief slechte energiezuinige staat is (label G of F) is verbetering zeker interessant. Dit effect neemt na het behalen van een D label af. Het verduurzamen naar een C label vanaf een E of D label levert minder op. De investering vervolgens in het verduurzamen naar een B of A label is interessanter in vergelijk met het behalen van een C label.
Zo lijkt het meeste effect te zitten in de verbetering bij lage energielabels en hoge labels, maar maakt het behalen van een D- en C-label minder uit.
Bent u benieuwd hoe we het AVM model in kunnen zetten voor uw project/portefeuille? Neem dan gerust contact met ons op en dan nemen we gezamenlijk de mogelijkheden door.